היטל השבחה

ח/500 -סיפורו של היטל השבחה

  • שלח התראות על כתבות חדשות

ח/500: קידום  תכניות מפורטות, סיפורו של היטל השבחה והרלוונטיות של תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה

תכנית מתאר מקומית ח/500 בדרום העיר חולון אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בינואר 2018. התכנית, שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה, חולשת על שטח כולל של כ־4,080 דונם – עתודת הקרקע הבלתי מבונה הגדולה ביותר שנותרה כיום בתחום שיפוטה של חולון. בימים אלה מקודמות לח/500 תכניות בנייה מפורטות שמתוקפן ניתן יהיה להוציא היתרים.

בתחילה, מקודמות שתי תכניות מפורטות מתוך שבע תכניות בסך הכל: ח/530 – מתחם היובל, הממוקמת ממזרח לנתיבי איילון ומהווה המשך לרצף הבנוי של השכונות בן גוריון וג'סי כהן. ח/510 – הממוקמת מדרום לקרית רבין כהמשך ישיר לרצף הבנוי.

לפי תכנית ח/500 שכאמור קיבלה תוקף, היקף הבנייה למגורים יהיה בסדר גודל של כ־13,700 יחידות דיור. מתוך סך יחידות הדיור, 12,400 יחידות ייבנו במגדלים (בנייה רוויה) עד 20 קומות ו־1,300 בבתים נמוכים (עד 3-2 קומות) וצמודי קרקע.

כיום ניתן לרכוש קרקע בגודל של 154 מ"ר אשר תהיה אקוויוולנטית לדירת חמישה חדרים ממוצעת (מבוסס דוח שמאי). צפיפות יחידות הדיור בפרויקט עומדת על 6.5 יחידות לכל דונם ברוטו – שיעור צפיפות סביר בהחלט גם כשמדובר בבנייה רוויה בהיקף גדול כל כך.

תפוח אדמה לוהט: היטל ההשבחה

היטל ההשבחה הוא סוג של מס, תשלום חובה המוטל על בעל/ת נכס שעובר שיפור כלשהו (במקרה של אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש), המביא לעלייה בשוויו. גובת התשלום היא העירייה, או המועצה, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושיעור ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה (עליית שווי הנכס) במצבו התכנוני החדש, לעומת זה הקודם.

במקרה של ח/500, על המתחם חלה תכנית משנת 1978, וכאמור מ־2018 הסטטוס התכנוני שונה לתכנית מתאר מאושרת. על פי שומה שנערכה עבור עיריית חולון לאחר מתן התוקף, שווי הקרקע בתכנית מגיע לכ־14.6 מיליארד שקלים, בעוד שלפי התכנית הקודמת השווי הוערך בכ־7.1 מיליארד שקלים. עקב כך, העירייה החלה לגבות היטלי השבחה מכל בעלי הזכויות בקרקע בגובה כולל של כ־2.6 מיליארד שקלים.

מנגד, בעלי קרקעות במתחם הגישו השגות באמצעות שמאים מטעמם, וכך נתקבלו לא מעט הכרעות מצד שמאים מכריעים. במקרה אחד העריכה הוועדה המקומית כי יחידת קרקע הושבחה ב־162 אלף שקלים והיטל זה נמחק כליל בזכות שמאית מכריעה. במקרה נוסף, הוועדה העריכה השבחה של 502.5 אלף שקלים על קרקע, ואילו השמאית המכריעה הסתפקה בקביעה כי התכנית הביאה להשבחה של 134 אלף שקלים בלבד. יחד עם זאת, ישנן השגות הממשיכות לוועדות ערר מחוזיות לתכנון ולבנייה, ואף המגיעות לפתחו של בית המשפט.

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה (התשע"ח-2018) גם מיטיב על בעלי הקרקעות, ולפיו תכניות בנייה כוללניות (כדוגמת ח/500) אינן מחייבות תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס וגובה ההיטל יוכל להיקבע רק לאחר אישור תכנית בנייה מפורטת. עוד לפי התיקון: תשלום היטל ההשבחה יחול על רוכש הנכס, גם אם הרכישה בוצעה לאחר אישור התכנית הכוללנית. לאחר אישור התכנית המפורטת תכלול השומה גם את ההשבחה הנובעת מהתכנית הכוללנית.

אחוז הפקעה חריג לשטחי ציבור וגבולות התכנית

מעל ל־65% משטח התכנית הכולל יוקצה לשימושים ציבוריים – נתון יוצא דופן בהתחשב בעובדה שברוב תכניות הבנייה בסדר גודל כזה היחס בין מגורים לשאר הייעודים על הקרקע עומד פחות או יותר על 50:50.

במרכז הפרויקט מתוכנן "פארק החולות" – ריאה ירוקה גדולה במיוחד בשטח של כ־1,100 דונם – בין היתר בשל שיקולי רשות התעופה. במרכז הפארק, שטח המכונה בתכנית "הלב השמור" (כ־470 דונם), תישמרנה דיונות טבעיות הכוללות מערכות אקולוגיות ייחודיות לאזור מישור החוף עם מיני צמחים נדירים ומוגנים. מדובר בשריד האחרון של החולות הנודדים שעליהם נבנתה העיר. סביב "הלב השמור" ייבנה מתחם בילוי ופנאי בהיקף של כ־150 דונם נוספים.

על פי דו"ח שמאי מקרקעין המלווה את התכנית, כ־930 אלף מ"ר יוקצו בנוסף לטובת שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות, כמו גם 175 אלף מ"ר (שטח עיקרי) שיוקצו למבני ציבור.

גבולות התכנית: מצפון – רחוב שדרות ירושלים ושכונות קרית שרת וקרית פנחס אילון, ממזרח – כביש 4, מדרום – ראשון לציון וממערב – כביש 20 (נתיבי איילון).

אם כך, הנתונים היציבים והמחמיאים של תכנית מתאר ח/500 כיום הופכים אותה למתחם המבוקש ביותר על ידי משקיעים במחוז המרכז כולו.

 

 


השאר תגובה

קרקע להשקעה בחולון

ייעודי קרקע ח500 בחולון