כללי

"אין לנו שום דרך אחרת להגיע לדירה במרכז"

  • שלח התראות על כתבות חדשות

קרקע להשקעה בחולון: "אין לנו שום דרך אחרת להגיע לדירה במרכז"

הקושי לרכוש דירה באזור המרכז דוחף משקיעים רבים לאפיקי השקעה אחרים, כדוגמת נדל"ן בחו"ל, מתחמי משרדים, שוק ההון, אדמות חקלאיות שטרם הופשרו לבנייה כלשהי או אפילו לקפוא על השמרים ולהיתקע מחוץ לשוק. אולם חלק מהמשקיעים כבר היום מגלים את אפיק ההשקעות בקרקעות חקלאיות מופשרות, הנמצאות בשלבי תכנון שונים. וכן, זה אפשרי גם היום במרכז הארץ, אם כי באופן מוגבל.

גבריאל (39), מעצב גרפי, ונטע (34), מפיקת כנסים עצמאית, הם זוג הורים למאיה בת השנה וחצי. המשפחה הצעירה מתגוררת בשכונת נווה רמז הוותיקה במערב חולון. "אנחנו גרים בבית אמי באופן זמני כבר שנתיים וחצי כמעט כדי שנוכל לחסוך כסף לקניית דירה", מספרת נטע, "ומאוד רוצים להישאר בחולון, גם בשביל להיות קרובים לאמא וגם בגלל שאנחנו אוהבים את העיר, גדלתי בחולון. אבל מחירי הדירות באזור לא ממש מאפשרים לזוג צעיר לקנות דירה ממוצעת למגורים, לכן החלטנו בתקופה האחרונה לבחון אופציה של השקעה בקרקע".

אכן, לקנות ולשכור דירה בישראל זה עסק יקר. על פי אתר מדלן, מחיר הקנייה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בחולון עומד על 1.768 מיליון שקלים (נכון לאוגוסט 2019), ומחיר ההשכרה הממוצע לאותה דירה הוא כמעט 5,200 שקלים לחודש. לצורך ההשוואה, דירת ארבעה חדרים בחיפה, בשכונת נווה שאנן, תעלה בממוצע 1.484 מיליון שקלים ותושכר בכמעט 4,000 שקלים לחודש. ואילו במחוז הדרום, מחיר קנייה ממוצע לדירת ארבעה חדרים עומד על 1.175 מיליון שקלים כאשר מחיר השכירות הממוצע, למשל בבאר שבע, הוא כ־3,400 שקלים לחודש.

אבל גבריאל ונטע רוצים להישאר בחולון: המיקום הנגיש במחוז המרכז, מוסדות החינוך והתרבות המושקעים והרבים בעיר הם רק חלק מהסיבות לבחירה שלהם בעיר הילדים. יחד עם זאת, באחרונה אושרה תכנית מתאר מקומית ח/500 על עתודת קרקע גדולה אחרונה בדרום העיר – כ־4,081 דונם. במרכזה מתוכנן להיבנות פארק חולות הייחודי על כ־1,100 דונם, אשר ישרת את כל מטרופולין תל אביב. תמהיל יחידות הדיור (כ־13,700 בסך הכל) יורכב מבנייה רוויה וצמודת קרקע.

"לפני הפגישה הראשונה שלנו במשרדי פרופרטי בוודאי שלא האמנו לנתונים", אומרת נטע. "הגענו רק על מנת לשמוע ולאחר מכן לדבר עם משקיעים שכבר עשו את הצעד הזה שנראה לנו עד אותו רגע לאמיץ במיוחד. במקביל, זוג חברים שלנו סיפר לנו על הרווח המטורף שיעשו כשימכרו קרקע דומה בבעלותם אחרי אישור התכניות המפורטות באזור ביקוש בקרית ביאליק (פרויקט "אדמות ביאליק"; מ"פ)".

כזכור, בפרויקט "אדמות ביאליק", כחלק מתכנית "ביאליק על הפארק" במזרח קרית ביאליק שכבר אושרה למגורים (ת"מ ק/1/427), מוצעת על ידי חברת פרופרטי השקעה ביחידת קרקע של 200 מ"ר המקנה לרוכש זכות אקוויוולנטית ליחידת דיור של 120 מ"ר נטו. לאחר אישור תכניות הבנייה המפורטות (הכוללות הליך איחוד וחלוקה מחדש), שווי הקרקע צפוי לעלות באופן משמעותי. על פי דו"ח שמאי, מדובר בתשואה של כ־53%.

נטע מוסיפה: "החברים הפנו אותנו לכמה משקיעים נוספים שהשקיעו נתח משמעותי מהחסכונות שלהם בקרקע בדרום חולון (תכנית מתאר ח/500 שאושרה בינואר 2018; מ"פ). גילינו שגם המשקיעים האלה מצפים לתשואה גבוהה לאחר שיתקבלו היתרי הבנייה. בשלב הזה מה שנשאר לנו זה לחוש קנאה".

יחידות קרקע בתכנית ח/500 (המאושרת למגורים) בדרום חולון, בגודל של 154 מ"ר (זכות ליח"ד אקוויוולנטית של 5 חדרים, לפי הערכת שמאי), משווקות כיום על ידי חברת פרופרטי, כאשר לאחר אישור תכניות בנייה מפורטות הכוללות איחוד וחלוקה מחדש מחיר הקרקע צפוי לעלות בצורה ניכרת עם תשואה של כמעט 83%.

גבריאל: "הבנו שזה עסק טוב עבורנו, לפחות לטווח הבינוני, שבו הסבלנות משתלמת. די מהר ידענו שזה מתאים לנו, ואחרי שבועיים בערך כבר חתמנו על העסקה. היה לנו סכום כסף נזיל והבנו שנוכל למנף אותו, אז רכשנו יחידת קרקע בחולון כי מבחינתנו אין לנו שום דרך אחרת להגיע לדירה במרכז. היום הקרקע כבר רשומה על שמנו בטאבו, יש לנו נכס. רק לדבר על זה גורם לי לחייך ולדעת שנוכל להבטיח לנו ולבת שלנו את העתיד הכלכלי שתמיד רצינו לעצמנו. פתאום שאלת הבאת ילדים נוספים לעולם לא נראית לנו מלווה בחרדה לגבי מצבנו הכלכלי".

ההשקעה של גבריאל ונטע בעתידם ממחישה את הצלחת השיטה: ככל ששלבי התכנון של הקרקע, כחלק מתהליך הפשרתה, מתקדמים כך ערך הקרקע מאמיר בעשרות ולעתים אף במאות אחוזים. "חלק מהרוכשים, בעלי הקרקע, מחליטים להגדיל את ההון הנזיל שלהם, מנצלים את עליית השווי ומוכרים את הקרקע כעבור זמן קצר יחסית", מסביר תומר עמר, מנכ"ל חברת פרופרטי. "רוכשים אחרים יכולים להמתין עד לקבלת היתר בנייה ורק אז למכור וליהנות מהתשואה". אופציה נוספת העומדת בפני הרוכשים היא להגיע עד למוצר המוגמר – דירה במרכז הארץ – והמחיר עדיין יהיה נמוך באופן משמעותי ביחס לעסקאות מקבילות באזור.


השאר תגובה

קרקע להשקעה בחולון

ייעודי קרקע ח500 בחולון